房地产下半年地产政策走向研判 二手房市场有优势
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源自：长城证券
时间：2008-8-21 11:16:00
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要点
近期一连串的行业事件与宏观数据触发了我们对地产政策走向的思考。
在北京多个小区草根调研发现晚上很多住宅屋里没有亮灯，直观感觉空置面积在上升，住房问题暂时没有实质性改善。
CPI增速回落，市场对行业紧缩放松预期增强。
近日央行发布2季度货币政策执行报告。
楼市持续调整，开发商资金紧张，但今年1-7月份全国房地产开发投资额增速仍达30.9%，去年这一比例为28.9%。
GDP增速放缓，而上半年中国财政收入仍保持30%以上增速。
世联地产IPO申请顺利过会。
上述信息表面上看并无联系，但却引发了我们对行业政策走向的思考，结合对行业形势深入的分析，我们认为这些信号可能预示了下半年地产行业的政策导向会是促进成交量，并且主要的着力点会在二手房市场。
行业调控政策调控成效显著。房价涨幅明显趋缓，住房供给持续增加，银行业与开发商之间的紧密联系有所缓解，行业发展呈良性发展态势。
行业信贷紧缩仍将持续。地产行业的信贷紧缩政策并未危及我们的银行体系，影响到大多数企业的生存问题，而是成功促进了整个行业的良性调整，此时放松信贷紧缩可能会造成严重的后果，但不排除对个别调整过度的城市区别对待的现象发生。
紧缩加剧可能性不大。由于地方财政以及政策的行业开发建设需求，以及央行在2季度货币政策执行报告中表示将进一步以控制通胀的同时保持经济又快又稳的增长为宏观调控的首要目标，并可能会根据经济发展态势加强货币信贷总量微调与结构优化的原因，我们认为进一步的行业紧缩加剧也不太可能发生。
可能会刺激二手房市场成交。深入的调整持续时间过长将造成诸多不良影响，政府有可能会在下一步刺激成交量，由于二手房市场相对对二级市场有着诸多优势，着力点会是在二手房市场。
一、行业调控成效卓著
1.1房价涨幅明显放缓年
初以来，房价疯涨得到了明显的遏制，国家发改委的数据显示今年1-7月份，全国房屋销售价格同比涨幅连续7个月下降，环比涨幅在0.3%以下。住宅方面新建住房与二手房价格同比也是连续下降，并且二手房销售价格下降速度逐渐超过新建住房。
1.2屯地、屯房现象显著改善，供给增加
开发商疯狂屯地、炒房者跟风捂房待涨造成大量住房供给最终并未形成有效供给，进而引起楼市房源紧张，价格暴涨。在国家一系列的宏观与行业调控政策实施后，销售与融资不畅使开发商资金偏紧，屯地热情全无，大幅减少在新增土地储备方面的投入，同时扩大了对已有项目的开发支出，存量土地的开发得到加速，从数据上看，上半年土地购置面积增速持续下降，完成开发土地面积增速由7.6%提高到了9.9%；同时，房价虚高的另一元凶——炒房者也得到了惨痛的教训，意识到炒房的巨大风险，投资购房者少之又少，屯房现象得到很大程度的抑制，此外，多家中介机构二手房挂牌量持续上升，实质性的住房供应得到明显增加。
1.3银行与地产的紧密联系有所缓解
上半年严控房地产信贷成果显著，一方面银行贷款中房地产开发贷有所下降，央行的2季度货币政策执行报告中数据显示，2008年上半年新增贷款2.5万亿元，比上年同期多增3681亿元，而房地产贷款新增却同比少增1706.6亿元；其中，开发贷款和购房贷款同比分别少增684.3亿元和1022.3亿元，在银行降低了房地产贷款的同时，我们看到，开发商对银行的依赖性也有所降低,开发商加大了自有资金的投资力度.在开发商资金来源结构中，自筹资金和其他资金比例持续上升，而国内贷款比例持续下降。银行与地产过于紧密的联系有所缓解。
二、需巩固调控成果，紧缩加剧可能性不大
2.1政策没有过猛，并未危及企业生存
很多人认为国家对地产行业的调控过紧，可能会影响很多企业无法正常经营，危及生存。我们认为，事实上政策并未过猛，开发商资金虽然偏紧，但结构性因素居多，并未威胁到多数企业的生存。上半年房地产开发投资额增速为30.9%，高于去年大牛市的水平，刨除建安、人工上涨等价格因素，实际投资额增速在22%左右，下降9个点，开发商资金总体偏紧，开支有所缩减，但22%的增速仍然较快。综合今年以来土地市场的萧条情况来看，缩减的开支大部分在于购买新的土地储备，对原有项目的建设投资仍然保持较快的增长，可见开发商资金仅是结构性紧张，并未危及生存，相反，紧缩的政策引导了资金流向现有项目建设，遏止了企业的盲目扩张，对大多数企业来说，非但没有造成破坏性影响，而且促进了企业的健康发展。
2.2巩固调控成果，放松几率小
楼市调控以来，舆论界质疑声音不断，危及银行乃至金融体系是救世论者最大的理由，而我们在前面的《市场焦点问题剖析》中报告中已经提出，房地产目前并不能危及国家银行体系。事实上上半年我国银行业发展仍然较快，同时坏账率持续下降，资产质量也得到显著改善，保持良好的发展态势，调控并未带来严重不良后果，相反在解决房地产发展过热带来的屯地、炒房、房价过高、涨幅过快、引导企业健康发展等方面取得了显著成效，这样的政策需要坚持。
同时，放松调控可能会造成严重的后果。部分开发商在自身资金链紧张的情况下仍不愿意降价销售，期待政策支持市场回暖、维护暴利是重要因素。放松紧缩并不能对楼市交易产生刺激，其间接后果是延长挤出房价泡沫的时间，而且，开发商在并未危及存亡的时候得到资金支持，放松紧缩将可能被误解为政府支持房地产行业暴利、担忧地产拖垮银行、不敢对行业实施严厉的调控的信号。这样一来，屯地、炒房等现象将再度风行，造成房价再度爆涨，非但使得前期调控成果化为乌有，同时亦将使得房地产行业调控变得异常艰难，市场泡沫膨胀得更剧烈，最终不得不痛下决心以崩盘来化解行业风险。因此，为了行业的长期发展，政策走向应当是支持市场的理性调整，放松的可能性很小。当然，房地产行业的区域性比较强，个别城市若出现调整过度的现象，适当的给予区域性的调整也未尝不可。
2.3行业信贷紧缩再加剧可能性不大
国际原油、农产品(行情 论坛 资讯)价格下跌，国内通胀预期有所降低，进一步紧缩的宏观调控出台可能性较小。一方面，上半年商品房和土地市场成交冷清，土地流拍现象频频发生，地方政府财政收入大幅缩水，而且更严厉的行业信贷紧缩还可能导致现有项目无法正常开发，这显然不是政府愿意看到的；另一方面央行在2季度货币政策执行报告中指出，控制通胀的同时保持经济又快又稳的增长是宏观调控的首要目标，可能会根据经济发展态势加强货币信贷总量微调与结构优化。因此短期内对房地产行业的信贷紧缩我们判断不会加剧。
三、可能会促进二手房交易
3.1增加的供给未真正有效
行业调控以来，确实以前的很多问题都得到了改善，房价没有再快速上涨、开发商加快了项目开发、屯房屯地有所减少，供给逐步得到增加，发展趋势逐渐转好，但由于房价始终维持在较高的水平，二、三级市场成交量持续低迷，这些转好的现象并没有真正改善居民的住房问题，增加的供给并未形成市场的有效供给，相反这些供给很多成为了空置房，国家统计局的统计数据显示我国商品房、商品住宅空置面积自去年10月以来持续上升。这并非国家前期实施的政策无效，而是由于过去房地产行业积累的问题太多，需要多项政策相互配合加以解决，而这些政策综合作用的传导机制又较为复杂，效果最终传导至解决住房问题上将是一个渐进的过程。
3.2下一步可能会刺激成交量
我们在中期策略报告里提出了调整将持续两年左右、未来我国房价仍将高位运行的观点，这一观点目前得到了初步验证，延续这一看法，成交量萎靡的情况短时间内将很难有所改变，我们认为，这一局面持续时间太长将造成很多不良影响，这是政府所不想看到的。首先是低迷持续时间过长，空置面积将持续上升，累积的房源过多，造成行业后期软着陆难度较大；其次，土地财政现象短期难以改变，二级市场的低迷必然使得土地市场遭遇寒流，对于众多卖地为重要收入来源的地方财政来说，这同样也是他们不能接受的；再次，我们前面说到，增加的供给实际并未真正有效，反而成为空置房，居民住房问题并未得到真正的改善，过去的政策效用在解决住房问题上显现的时间将会比较长，成交继续萎靡住房问题短期内将更加突出。因此，我们判断，随着市场继续萎靡、甚至更加萧条，政府将会有充足的动力来刺激楼市成交量。
3.3着力点将在二手房市场
房地产的一手房市场呈现多方博弈的利益格局，政府、开发商、消费者之间存在着微妙的关系，通过政策促进这一市场的交易，很难取得好的成效，首先，目前不宜放松行业信贷紧缩（原因前文已述），其次，由于开发商仍处强势地位等原因，减税、补贴等政策又难以使购房者得到真正的实惠，政策效果将不甚明显。
相比之下，二手房市场具有较多的优势，容易取得较好的调控效果，因此，我们认为，二手房市场很有可能是政策的着力点。
首先，二手房市场具备良好的基础。从总量上看，二手房成交量虽然没有一手房那么大，但也不小，北京上半年的二手房月成交面积占销售面积的31.97%，而且总量比较稳定，交易量有保证；另外，今年上半年，市场挂牌量明显上升，房源数量也同样有保障。
其次，二手房市场发展有重大意义，需要支持。今年上半年，市场挂牌量明显上升、成交却未有大幅提高，二手房市场并没有充分发挥与二级市场共同调节房屋资源合理分配的功能。这其中的原因除了观望，另外一个很大的原因就是税费较高，一套二手房税费在占到成交金额的10%左右，这无疑对二手房的正常流动造成冲击，降低税费必将盘活存量房，对降低空置率，调整住房分配起到积极作用。
再次，此前的二套房信贷政策不如人意的地方在于改善性需求被一并打击，对二手房交易进行减税或者补贴等措施能弥补这个缺憾，这些政策将直接使购房者受益，很多的改善性需求能在这里得到满足；最后，通过消化存量房调整住房供应，能够避免累积房源过多对后期地产行业的巨大冲击。
有人说以前上调二手房交易税是为了打击炒房行为，降低税费等方式将刺激投资需求，二手房市场会不会再度成为炒客们的天堂？我们认为，这大可不必担心。首先，随着不断的加息，炒房的成本已经非常高而且央行已经明确表态打击投资需求，相信敢顶风而上的不在多数；其次，目前房价并没有大跌，仍然处于较高的位置，而且面临很大的下行风险，房价下跌的幅度可能远远超过在二手房市场交易降低的税费等，此时炒房并非明智之举，相信此时选择炒房的人更是少之又少。降低税费等刺激二手房交易并不会引起炒房热。
结合上述分析，我们认为促进二手房确实很有可能会成为下一步的政策走向，而降低交易环节的税费是政策重要选择之一。从另一个角度来看，中介行业的发展壮大也是房地产市场长期健康发展所必须的，近期世联地产A股IPO申请过会或许是个积极的信号。
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