武汉房地产市场前景看好

　　近几年，武汉市经济增长迅速，GDP平均环比增长率在12％以上，超过全国GDP同期增长速度，为了巩固和提升中心城市地位，武汉将在十一五期间加大城市基础建设投资，改善投资环境，城市地铁、过江隧道等大型基础设施均在建设和规划之中。

　　武汉作为华中地区最重要的经济城市，房地产市场正处于快速发展阶段。目前，北京、上海、深圳等热点城市房地产发展已进入一个相对平稳的周期，以武汉、天津等二线城市为代表的新一轮城市开发已启动，这将更有利于武汉房地产市场的快速发展。

　　由于看好武汉的发展前景，外商纷纷投入巨资进入武汉市房地产市场，如世茂集团(花31.5亿拿地)、瑞安集团(花33.9亿拿地)、和记黄埔(花16.23亿拿地)等相继进入武汉房地产市场。

　　武汉市房地产市场整体健康，系统性风险较低。武汉市居民人均可支配收入增长较快。武汉全市常住人口858万人，户籍人口801.36万人，按常住人口计算，目前人均GDP达到26238元(折合3245美元)，城市居民人均可支配收入达到10849.72元，比上年增长13.4％，城市居民恩格尔系数38.8％，比上年下降2.2个百分点。“十五”时期，城市居民人均可支配收入年均增长9.9％，增幅比“九五”时期提高1.2个百分点。城市居民人均住房建筑面积25.50平方米。

　　武汉市商品房住宅平均售价不高，系统性风险较低。与国内其他大中城市相比，目前武汉市商品房住宅平均售价不高，2007年全市住宅成交均价为4516元/平方米，远低于全国大城市房价平均水平。近几年房价涨幅不大，区域房地产市场的系统性风险较低。

　　公司竞争优势明显

　　与国内同行相比，公司具有一定的竞争优势。

　　1、品牌优势。福星惠誉公司经过近几年的快速发展，已具有一定的规模和品牌优势，公司2003年、2004年分别被中国住交会组委会、中国住交会主流媒体联盟评为“中国房地产品牌企业”，2005年被评为“2004年度武汉房地产市场开发企业综合实力第二名”，公司所开发的楼盘亦获得多项荣誉。

　　2、项目储备优势。公司正在开发的项目总建筑面积366万平方米，项目大部分位于武汉“1 8”都市圈，地理位置优越，土地成本较低,竞争优势明显。同时,公司正在积极寻求地理位置优越、开发规模适宜的项目和土地储备。

　　3、开发能力较强。公司目前开发能力较强，目前已形成年竣工量超过100万平方米的能力。

　　4、政府背景资源。公司与当地政府始终保持较好的关系,具有一定人脉关系,在取得新土地储备方面具有相对优势。

　　5、股票期权计划使公司更具战斗力。2006年9月22日，公司《股票期权激励计划》获证监会批准，此次期权激励计划的股票来源为公司向激励对象定向发行760万股福星股票。公司的激励计划分三期行权，目前第一期已行权，极大提高了公司中高级管理团队的积极性，使公司更具战斗力。

　　公司仍处于高速成长期

　　房地产开发业务方面，目前公司运作的项目有8个，水岸新城和汉口春天2个项目将提供8-10亿元的净利润，主要在2008-2009年体现。去年拓展的新项目孝感福星城、咸宁福星城、恩施福星城、武汉.洪山福星城、武汉.汉阳福星城和呼市福星城一期等项目目前已陆续开工，孝感、咸宁和恩施将在2009年开始贡献利润，其他3个项目在2010年开始贡献利润，预计该6个项目在2009—2012年将为公司带来25亿左右的利润，所以，我们预计未来几年公司房地产业务仍将保持较快的速度增长，年复合增长率在50％以上。

　　金属制品业务方面，未来增长主要靠子午轮胎钢帘线产能的释放和产量的提高，预计几年保持净利润10％-15％的增长。

　　基于对公司业务的分析，预计公司未来仍处于高速成长期，不考虑未来新进项目盈利的影响，预计2008、2009、2010年净利润在5.0亿元、7.5亿元和11.7亿元，年复合增长率在50％左右，按增发后总股本(7.05亿股)测算，EPS分别为0.71元、1.06元和1.52元，动态PE 分别是8.46倍、5.44倍和3.60倍。

　　公司重估净资产值84.68亿元，即12.01元/股，此估值以目前拥有的项目为基础，未考虑公司未来新增项目带来的盈利增长。考虑公司的成长性及目前市场境，我们认为公司股票合理价格在12.01元—12.60元之间，相对于2009年预期EPS动态PE11.3倍—11.8倍之间，相对于目前股价溢价100％—110％。