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[房产行业]房地产北京房地产市场调研谨慎的乐观

源自：光大证券时间：2008-3-13 14:22:00

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报告起因调研北京房地产市场

　　潜在催化因素销售量回升

　　土地市场市场机制不完善，未来供应仍然不足

　　北京市规划07～10年共将出让商品住宅用地4800万方，但由于市场机制不完善以及北京作为首都所存在的先天症结，政府按计划完成土地供应的难度很大，之前几年的土地出让就很难按计划履行。同时，由于新增土地中至少70%位于远郊区县，未来北京市场的土地供应仍显不足。

　　住宅市场调整非如想象般严重

　　北京市场总体来看价格并未下调，目前打折促销的主要是一些尾盘。

　　调整主要表现为量的萎缩销售量在2月份跌至谷底，日均签约量仅有去年2月份的一半左右。从我们调研的情况看，实际形势可能比投资者想象的要乐观。造成成交量下滑固然有信贷收紧等因素，但开发商集体观望延缓推盘也是一个原因。另外，部分1月份推出的新项目销售情况尚可，目前销售量已经超过了70%。

　　开发商由全面乐观向理性回归

　　随着调控的深入，开发商逐渐由全面乐观向理性回归，主要表现为土地市场上的冷静拍地和新项目上市的慎重定价。但从我们和开发商的沟通情况看，北京市场上大范围降价促销的可能性极小。

　　投资建议与风险提示

　　我们认为对北京市场不必过于悲观，但目前交易量尚无法恢复，开发商对市场也没有明确的预期。如果交易量持续萎缩，在3月份新项目大量上市的情况下，销售价格将承受考验。对投资者而言，还需要耐心等待市场转暖迹象的出现。

　　土地供应

　　市场机制不完善，未来供应可能仍然不足

　　根据北京市土地供应规划，07～10年商品住宅用地供应量为4800万方，平均每年为1200万方，如果按1.8的容积率估算，每年新增商品住宅供应量约为2160万方。但实际上，北京历年来的住宅用地供应几乎都无法按计划完成。从我们调研的情况看，北京在04～06年供应的土地与计划就有很大差距，导致了近年来北京商品房供需比持续小于1的局面。

　　北京土地市场比较大的症结在于市场机制不够完善。一方面，北京的土地一级开发基本上靠开发商运作，但政府缺乏必要的行政配合，导致北京的土地一级开发时间长、风险大，大部分开发商都不愿意参与。另一方面，由于中央各部委、各机关的存在，大量土地权属不清，这也导致土地供应速度较缓。

　　虽然北京制定了未来3年的土地供应计划，但要按期完成恐怕难度不小，同时由于新增土地至少70%位于远郊区县，因此，北京商品房市场供应量未来可能仍然不足。

　　住宅市场

　　调整并非如想象般严重

　　07年11月以来，北京市场成交量下滑，在2月份销售量跌至谷底，同时价格有小幅下调，部分开发商也有降价促销的行动。

　　但从我们调研的情况看，北京市场的调整可能并不像投资者想象中或者媒体报道的那样严重。实际情况更可能是北京市场由07年的火热回归理性，主要的原因如下

　　第一，虽然08年1、2月份市场销售量同比下滑，但2月份上市的新盘极少也是成交量低迷的一个重要原因。这主要是因为大部分开发商07年的销售指标超额完成，业绩压力不大，因此在信贷收紧和传统淡季来临的两方面不利条件下都选择了捂盘观望。

　　第二，不同层次的细分市场对政策的反应不一样。目前受影响比较大的主要是投资型的物业，例如核心区域的酒店式公寓，和中低端的住宅产品。而高端市场的销量仍保持平稳，价格也有所上涨。这也从侧面说明北京的高端市场还是以非投资型的需求为主。第三，今年1月份新上市的一些楼盘，因为售价低于消费者心理预期(但实际上仍和去年持平)，目前销售率已经达到70%。可见市场的需求还是比较真实的。

　　第四，目前打折促销的主要是一些项目的尾房。往年在淡季的时候开发商为了加速周转也同样会对老项目进行促销。由于开发商通常会避免在淡季推盘，08年1、2月份的成交量萎缩尚不足以证明市场拐点已经到来。3月份北京将有36个项目开盘，迎来08年首个供应高峰。北京市场是触底回暖还是继续调整，将在3月份开始明朗。

　　第五，从长期来看，北京市场历年的供需比都介于0.8～1之间。成交金额比较稳定，介于2200～2400亿元之间。虽然随着房价上涨，成交量有所下滑，但成交金额并没有下降。这说明北京市场的成交量下滑主要是供应量下滑所导致，这同时也导致了房价的不断上涨。

　　开发商

　　由全面乐观回归理性

　　我们的总体感受是，随着调控的深入，开发商对土地和市场的看法逐渐由全面乐观转向理性定位。在土地市场上，有限制条件或者配套不完善的土地难觅买家。在新推项目上，开发商定价趋于慎重，不会试探心理高点。目前开发商对市场也无明确的判断，但大幅降价的可能性极小。总体上，由于土地供应不足、需求旺盛，且北京二手房市场不够活跃，无法有效弥补一手房市场的供需缺口等原因，我们认为北京市场未来还是会继续向好。近期是否能结束调整，要看在3～6月份的传统旺季中开发商能否逐渐摸清市场状况、销售量能否真正回升。

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