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[房地产业]房地产业购房意愿何时回升是关键
源自：股天下 时间：2008-10-10 15:08:00
事件

　　中国人民银行决定从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

　　评论

　　本次利率与存款准备金率的同时下降，已在市场的充分预期当中。两率同降的背景和政策用意已不须多言，而本次两率同降比上个月的两率同降将更具有标志性意义，即再次确认中国进入降息周期。

　　对房地产行业而言，本次降息以及上月的降息所产生的累计效应，是正面的和积极的，利于改善企业的财务支付能力和居民的购房能力。也有利于缓解企业的资金压力。但要明显改善居民的购房能力和购房意愿，还需要更多次的降息以及二套房贷政策的改变。

　　根据我们的调研，实际上优质房地产企业的信贷环境在目前已变的较为宽松。与去年底各家银行由于受紧缩的贷款额度限制，主动压缩房地产企业的贷款规模，使得企业即使有贷款额度也很难将额度变成贷款的情形相比，当前优质的房地产企业将信贷额度变成贷款的难度已大大降低。

　　但这种变化并不尽是一种积极的变化。这是因为信贷的宽松是由于宏观经济环境趋冷，导致投资回报预期出现了明显下降，从而使投资意愿和贷款需求出现明显下降，所带来的银行可贷资金宽松的结果。这种信贷的宽松，尽管可以，并且已经使一些优质房地产企业的直接融资成本和间接融资成本出现了一定的下降，却反而是我们更为担心的一种情况。因为贷款需求下降是经济收缩的先兆，而经济收缩所带来的居民收入预期下降和对房地产需求的下降将很难避免。

　　我们认为，房地产行业目前最大的压力已不再是信贷资金紧张而带来的资金链可能断裂的压力，而是居民购房意愿持续下降所带来的销售压力和存货积压上升的压力，以及房价的下跌使得包括土地在内的资产将面临重估的压力。居民的购房意愿何时回升将是我们判断行业底部结束的重要指标。如果持续降息，将有助于提高居民的购房能力和意愿，不过影响居民购房意愿的更关键的因素还是未来宏观经济的走向和收入增长预期。

　　那么国内的几次降息，是否能挽救中国的经济而独善于美国金融危机的旋涡之外？如果出口不能回升，经济增长的引擎又在哪里？而美国过低的利率所催发的资产泡沫，是否已给中国的决策者带来足够的警示？
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