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广东银监局示警：首付分期引发次贷担忧

源自：21世纪经济报道时间：2008-4-15 7:34:00

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　　特约记者可知
　　“报告已经上报银监会了。经过几个月的调查摸底，基本结论是开发商是用自有资金为客户垫付的首付款，并没有出现挪用银行贷款为客户垫支的情况。”4月14日，广东银监局一位参与调查的人士表示，“另外，调查也没有发现银行降低首付比例的情况。”
　　就在2月，广东银监局紧急下发了一份关于个人住房贷款情况的调查文件，要求各商业银行详细上报目前个人住房贷款情况，其中特别针对近期出现开发商首付分期现象，要求银行悉数上报涉及分期首付的金额和户数。
　　风险转嫁给银行？
　　这次调查缘于近期广州开发商竞相推出“分期首付”、“零首付”的营销口号。比如“富力桃园”亮出为二次置业者垫付首付款一成、余款分期7个月支付的招牌；而“南湖托斯卡纳”则打出了“首付10%，轻松入住”的促销标语等。
　　这些诱人的口号不仅吸引了购房者的目光，也引起监管部门的关注。上述参与调查的人士透露，由于这类促销方式引起了社会对银行首付比例降低和开发商是否挪用银行贷款的猜测，因此，银监会指令广东银监局对此进行彻查，了解其中是否涉及银行资金监管缺失问题。
　　该人士同时承认，银监会除了担心银行贷款资金监管问题外，另外还担心通过这种方式的购房者实际上并不完全具备供楼的能力，日后还款压力将非常大，从而会给银行带来潜在的风险。
　　长期关注房地产市场的寒桐投资总经理韩世同认为，首先开发商垫款就等于变相降低了银行首付标准，使监管部门有关首付比例的规定失效；如果期限在三个月之内风险还不算大，但是，如果时间长达1-3年的话，就有些类似美国“次级贷”的最初情形，那么银行潜在风险就变得非常大。
　　韩世同称，在房价可能进入下降通道的时候，鼓励可能不合资格的购房者入市，银行的风险肯定会增大；按照国际上楼价下跌30%就可能引发弃供的标准，如果开发商垫付了10%-20%的房款，一旦楼价下跌，那么购房者的承受度可能会更低。
　　在上报银监会的文件当中，广东银监局报告了银行系统在操作上存在的风险漏洞，部分大型银行在发放贷款时不够严格，在贷款监控、贷款管理等方面都存在一些问题；例如仅凭借开发商开具的首期款的收据而不是发票就放款等。
　　在调研中存在这类行为的数家银行已经受到了银监局的警示，被要求纠正和规范在个人按揭贷款审批当中的行为。
　　首付免息分期的背后
　　在目前融资和销售回笼双双受制的情况下，房地产开发商的资金已经像麻绳一条，越拧越紧，从已公布2007年年报的房地产上市公司的数据来看，大部分公司每股现金流为负数，其中万科为-1.51元，招商地产(行情论坛资讯)为-4.73元，保利地产(行情论坛资讯)为-7.64元，金地集团(行情论坛资讯)为-7.51元。
　　在行业资金趋紧的情况下，为何房产开发商资金突然充裕起来，大方替购房者垫付首付款？
　　一位资深银行人士认为，在现在成交低迷的情况下，开发商只有两种方式来促销：一是降价，二是降低门槛。采取垫付首期款根本原因是不肯通过降价来促销，用这种比较危险的方式来增加销量，维持楼价，其实没有必要。
　　他认为，即使开发商真的是用自有资金帮购房者垫付房款，成本增加不说，资金也被压在里面，万一出现断供或者官司，开发商垫付的资金就难以得到保全。
　　开发商的三大资金来源分别为定金与预售款、企业自筹资金和国内贷款，一旦开发商通过首付分期的办法促成交易，表面上房地产商得到的贷款会比它们垫付的首付款要多，但事实上，不仅它的预售款资金收入减少，还需用企业自筹资金来周转垫付，因此，这种做法无疑会勒紧开发商的资金链。
　　近期，一份中国人民银行广州分行的研究认为，广东地区房地产开发商自有资金比率较低，以2007年1-9月数据为例，自有资金占全部房地产资金来源的29.23%，尚未达到30%的达标线；定金及预售款为731.31亿元，在2635.33亿的主要资金来源中占比27.75%。

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