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财税政策引导市场力量投资保障房

源自：21世纪经济报道时间：2008-2-28 3:59:00

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　　本报记者田新杰
　　金融支持是新的住房保障体系落到实处的根本。
　　相关的政策并未成熟，这也将是接下来住房保障体系所必须完善的。
　　上海市公积金管理中心副研究员、上海房产经济学会住房保障委员会秘书长丛诚指，住房保障体系得以顺利推进，关键在于设计一套能够引导市场力量参与住房保障建设的财税政策。
　　对住房保障投入严重不足
　　《21世纪》：对于住房保障的含义你是怎么理解的？
　　丛诚：分为狭义和广义两种。前者是政府为低收入居民家庭提供的带有救助和扶持性质的低租金住房供应或住房租购补贴措施。如国务院24号文件所确定的廉租房、经济适用房政策。而后者指在住房模式架构和住房产业宏观管理层面，政府应通过土地、规划、财税、金融、交易管理等多种政策工具，使住房供应满足国民居住需求，使住房价格与广大国民的收入水平相适应。
　　《21世纪》：目前我国在财税政策支持住房保障方面，还存在哪些不足？
　　丛诚：在既定的土地制度下，财税金融政策设计的合理与否，对房地产资源能否高效配置和实现国民住房权益的公平与保障起决定性作用。
　　但至今，公共财政对住房保障投入严重不足。以上海为例，到2006年，上海市地方税收达到1600亿元，较房改之初增长了10倍，但对住房保障的投入，含公积金增值收益在内廉租房补贴仅1.5亿元，占地方财政收入的比重仅为0.1%不足，如剔除公积金增值收益投入的20%，地方财政对廉租房补贴仅占财税收入的0.08%。若考虑土地出让金收入，财政对住房保障的投入比重更低。而对全国，按建设部统计，过去5年全国廉租房财政支出仅79亿元，这与我国目前每年5万亿的财税收入是极不相称的。
　　可发行廉租房建设信托凭证
　　《21世纪》：设计引导市场力量参与住房保障建设的财税政策，它的必要性在哪里？
　　丛诚：住房保障需要长期巨额资金投入。除了要加强财政对廉租房支出这种直接性投入以外，我国要尽快建立面向低收入家庭的(特殊性)住房保障体系，政府投入相当巨大。按照建设部估计的全国1000万户低收入家庭进入廉租房的覆盖目标，如若按照每户每月租金补贴300元推算，这意味着每年的廉租房租金补贴财政支出就要达到360亿元的规模。
　　以上海为例，到2010年，上海市廉租房政策覆盖对象要达到10万户，这意味着按照目前租金补贴标准，每年廉租补贴支出将达到6亿-7亿元。假设以上10万户中有20%的家庭采取实物配租方式供应，这意味着上海市政府需要准备约40亿-50亿元的资金，通过新建或收购等方式来增加这两万套廉租房源供应。如廉租低收入对象达到上海家庭总数10%即60万户，实物配租比例达到30%-40%时，那就意味着至少需要500亿元投入廉租房建购与每年约40亿元的租金补贴规模。这对目前年税收规模1600亿元将是很大的财政负担。
　　《21世纪》：这样财税政策应该包括哪些内容呢？
　　丛诚：我的建议是，需要调整对投资性购房需求的政策取向，可以利用旺盛的社会投资购房资金，因势利导，为住房保障做些事情。
　　结合“租售并举”政策目标，在发展租赁市场方面，可以政策上允许提取公积金支付房租，对租赁住房者，可以允许一定额度的租金支出从收入所得税中扣除。
　　改变单纯限制投资购房行为的政策导向，鼓励个人和企业等社会资金投资房屋，鼓励所购房屋用于出租，但对购房后转让赚取差价行为征收高额所得税，予以严厉限制。
　　对于出租小户型房东租金收入享受较低所得税率，通过公积金低息贷款、政府贴息、长期(如30年)优惠贷款、减免税费等政策，鼓励开发商建造小户型房屋用于廉租出租，鼓励个人购买小户型房屋提供给廉租对象租住，廉租房个人房东租金收入免税，甚至对贷款购买小户型房屋用于廉租的个人投资者，其还贷利息可从个人所得税基中扣除等等，廉租房房东今后还可免缴物业税。
　　又如，各地政府可通过发行廉租房建设信托凭证，让社会大众投资，一同分享具有稳定政府租金补贴和未来廉租房资产升值的双重收益。

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